邱仕凡 Ken

臨時急需用錢，怎麼辦？「理財型房貸」可以助你一臂之力。
它最大特色是，將一般的房貸拆成兩部分，一部分為一般房貸的長期本息攤還；
另一部分就是提供借款人一筆可以隨借隨還，不用時不需支付利息的循環透支額度。
你知道嗎？在這個理財商品多元的時代裡，就連房貸，也能成為你投資理財上的好幫手！通常，只要消費者名下有房屋，就可以提出申請，利率依照各銀行、保險公司房貸利率機動調整，約在3~5％間。例如，房子貸了400萬，已經償還100萬，這100萬就可以借出來再使用。
如果房貸已經還清，也可以拿這棟房子來借款。「以房子當作抵押品，如果借款人無法還款，至少銀行還有房子可以變現，貸款利率也不會太高。」台北富邦銀行解釋。
也因此，一般房屋貸款是大多數人的長期負債，但「理財型房貸」卻把這筆負債變成購屋者的投資理財工具。
房貸變成購屋者投資工具
大體而言，理財型房貸的特色，就是將一般房貸拆成個部分，一部分為一般房貸的長期本息攤還；另一部分，就是提供借款人一筆可以隨借隨還，不用時也不需支付利息的循環透支額度，額度可依本身的財務狀況自由訂定。
實務上，理財型房貸針對不同消費者的經濟能力有3種不同的設計：
1、綜合型（透支型）房貸。適合購屋自備款成數較高的消費者。雖然銀行可以貸給消費者8成房貸，但消費者手中已有5成的購屋預算，多出來的3成就可以申請為透支額度；另外5成則採一般房貸計算利息。
「透支額度」有點類似信用卡的信用額度。額度掛在貸款戶的存款帳戶下，當你使用金融卡或支票，動用到這個額度才計算利息；不動用，就不收取任何費用及利息，「可以說是消費者隨時可以動用的預備金，額度內，消費者可以隨借隨還，動用後，以日計息。」匯豐銀行補充。
2、回復型房貸，也是現今最風行的理財型房貸種類。消費者需要的房貸資金一次全額撥放，未來償還房貸本金部分，將轉到貸款戶的透支額度帳戶中。例如，當你償還100萬房貸後，透支額度就增加為100萬。
「循環額度會隨著房貸的償還而增加，本金償還愈多，可運用的透支額度也愈高，」富邦人壽清楚點出，「這類商品適合手中資金只夠付頭期款，但對其他投資理財管道仍有需求的消費者。」
3、周轉型房貸。適合手上需要大筆資金進出者。申貸人在不超過抵押不動產價值的範圍內，將房貸額度作為循環額度，不用像一般房貸每月必須固定攤還本金利息，可以隨借隨還，動用後才開始計息。
負擔利率比傳統房貸高
現在，為了搶攻理財型房貸巿場，部份銀行也推出整合上述3種性質（綜合型、回復型、周轉型）的「活用型房貸」。這樣一來，當貸款人在需要時，就可以自行決定到底要使用哪一種功能。
例如，王先生計劃購屋，經過理財專員的建議，便申請「理財型房貸」，也搭配行政院優惠購屋專案貸款，每月輕鬆攤還本金利息。後來，孩子出生，為了方便接送家人以及假日出遊，他打算購車。
這時，因為他已清償房貸本金60萬，他決定採取回復型功能，將這60萬轉為可以循環使用的額度。爾後，他便可以在這個額度內，隨時借出需要的金額，動用才計息，不動用就不計息。
只是，天下沒有白吃的午餐，消費者享受理財型房貸，提供特定額度作為周轉的同時，需要負擔的利率自然比一般傳統房貸來得高，差距約為1～2％間。「貸款戶可以隨時動用理財型房貸內的透支額度，所以銀行必須一直準備充分的資金，成本比較高。」三商美邦人壽分析。
此外，不同性質的理財型房貸利率水準也不一樣。「理財型房貸利率由低至高，依序為綜合型房貸、回復型房貸及周轉性房貸；可透支額度越高，房貸利率自然越高。」華僑銀行比較。
透支額度借用成本最低
即使如此，經由理財型房貸透支額度借到的錢，仍是目前消費者可以向銀行借到最便宜的資金。「透支額度的借用成本最低，消費者可以把所有消費貸款集中在理財型房貸。」日盛銀行建議。
日盛銀行分析，一般銀行的小額信用貸款利率約在9％左右；現金卡的循環利率約在16～20％左右；信用卡的循環利率也高達17～20％；「但理財型房貸透支額度的利率多在3～5％左右。」
國內推出理財型房貸的金融機構，計有銀行及部分壽險公司。兩者不同的地方在於，銀行可以隨時申請，隨時領出；而壽險公司因為無法吸收存款，必須經由一定程序，才能領到款項，「工作時間大約半天到1天左右。」ING安泰人壽比較。
現在，每家銀行及壽險公司推出的理財型房貸商品不盡相同，從綜合型、回復型到周轉型等通通都有。
根據《理財周刊》獨家調查發現，在回復型房貸方面，台北富邦銀行利率最低，從2.98％起，而循環額度最高更達90％房價；同時，對於申請人的資格，也沒有特殊規定。
其次，利率排行第2至11名，依序為大眾銀行2.99％起；遠東銀行、誠泰銀行3％起；台北國際商銀3.08％起；中國信託3.11％起；彰化銀行3.23％起；華僑銀行3.25％起；聯邦銀行、新竹商銀、寶華銀行3.3％起。
此外，玉山銀行針對不同客戶而有不同設計。如果消費者選擇一段式利率，理財型房貸利率3.78％起；如果貸款金額100萬以上，又選擇兩段式利率，理財型房貸利率3.33％起；如果貸款金額100萬以下，又選擇兩段式利率，理財型房貸利率3.99％起。
銀行之外，壽險公司理財型房貸方面，利率由低到高，排名前5名，依序為富邦人壽的3％起；新光人壽3.3％起；三商美邦人壽、幸福人壽的3.3％起；國泰人壽A+客戶3.91％起，以及ING安泰人壽軍公教人士的4.55％起等。
其中，因為富邦人壽只鎖定年收入60萬元以上，或夫妻年收入80萬以上，而三商美邦人壽也鎖定個人所得達50萬以上，或夫妻收入合計80萬以上的自住型客戶，利率因此較低。
但是，無論銀行或壽險公司，這樣的低利率卻不是每個人都可以申請得到。「除了考量到個人的信用、還款紀錄、財務狀況之外，更多時候考量的是房子的座落地點。」大眾銀行如此表示。
申貸費用也需考量
房貸利率高低之外，消費者在申請房貸時，還要考慮到申辦貸款的其他費用。例如，申辦費、估價費、帳戶管理費、代償費、動用費、保險費、違約金等等，也得一併考量進去，才不會得不償失。
雖然，理財型房貸可以在理財時靈活運用，但稍一不慎，仍會成為嚴重負擔。如果客戶一邊償還房貸，一邊又利用回復型房貸，借出已償還的本金，他的房貸永遠都還不完，也還要付高額利息。
「如果僅是純粹購屋的人，可以先申請一般型房貸，享受較低利率；等到未來收入提高後，再轉成理財型房貸，運用透支額度的操作靈活特性，也為時不晚。」復華銀行總結地說著。